Umlaufbeschluss in der WEG: Wann er möglich ist

Nicht jede Entscheidung rechtfertigt eine Eigentümerversammlung. Muss ein Auftrag kurzfristig vergeben oder ein offener Punkt nachgeholt werden, bietet das Wohnungseigentumsgesetz eine Alternative: den Umlaufbeschluss. Er ist schnell und flexibel – aber an klare Voraussetzungen geknüpft.

Die Grundregel: Alle müssen zustimmen

Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Zwei Punkte sind entscheidend:

• Allstimmigkeit: Es genügt nicht, dass alle Abstimmenden zustimmen. Jeder einzelne Eigentümer muss zustimmen – auch wer sich sonst nie meldet. Eine Enthaltung oder fehlende Rückmeldung reicht nicht.
• Textform: Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist keine eigenhändige Unterschrift mehr nötig. Eine E-Mail, ein eingescannter Brief oder eine Rückmeldung über ein Eigentümerportal genügt, sofern die Erklärung lesbar ist und den Erklärenden erkennen lässt.

In kleinen Gemeinschaften ist das gut machbar. In größeren Anlagen scheitert der klassische Umlaufbeschluss oft schon daran, dass einzelne Eigentümer nicht antworten.

Der Mehrheitsumlauf: Absenkung per Beschluss

Seit 2020 gibt es eine praxisnahe Erleichterung: Die Eigentümer können für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Man spricht vom Absenkungsbeschluss.

Typisches Beispiel: Die Versammlung beschließt grundsätzlich eine Sanierung, die konkreten Angebote liegen aber noch nicht vor. Sie kann festlegen, dass über die Auftragsvergabe später im Umlauf mit einfacher Mehrheit entschieden wird.

Zu beachten ist:

• Der Absenkungsbeschluss muss sich auf einen bestimmten Gegenstand beziehen. Eine pauschale Regel „künftig alles per Mehrheitsumlauf“ ist nicht vorgesehen.
• Er wird in einer Versammlung gefasst – also nicht selbst im Umlauf.
• Er ist als Beschluss eigenständig anfechtbar.

Was der BGH im Juli 2026 entschieden hat

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25) hat der Bundesgerichtshof wichtige Fragen zum Mehrheitsumlauf geklärt:

• Ein Absenkungsbeschluss ist ein Sachbeschluss und kann isoliert angefochten werden.
• Ist der spätere Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss – er ist gewissermaßen „verbraucht“.
• Mängel des Absenkungsbeschlusses machen den späteren Umlaufbeschluss nur anfechtbar, nicht nichtig. Wer sich wehren will, muss also auch den Umlaufbeschluss selbst fristgerecht anfechten.

Nach Einschätzung in der Fachpresse lässt das Urteil manche Fragen offen, etwa zur Länge angemessener Rückmeldefristen. Gemeinschaften sollten das Verfahren daher sorgfältig gestalten.

Wann wird der Umlaufbeschluss wirksam?

Ein Umlaufbeschluss entsteht nicht schon mit der letzten Stimmabgabe. Nach überwiegender Auffassung muss das Ergebnis vom Initiator – in der Regel dem Verwalter – festgestellt und den Eigentümern mitgeteilt werden. Erst damit ist der Beschluss gefasst. Ab diesem Zeitpunkt läuft auch die einmonatige Anfechtungsfrist. Der Beschluss gehört anschließend in die Beschluss-Sammlung.

So läuft ein Umlaufverfahren in der Praxis ab

1. Beschlussantrag klar formulieren: Der Text muss so bestimmt sein, dass jeder weiß, worüber er abstimmt – einschließlich Kosten und Finanzierung.
2. Unterlagen beifügen: Angebote, Pläne oder Gutachten, die für die Entscheidung nötig sind.
3. Frist setzen: Eine angemessene Rückmeldefrist schafft Klarheit, ersetzt aber bei der Allstimmigkeit keine fehlenden Zustimmungen.
4. Stimmen dokumentieren: Jede Erklärung in Textform aufbewahren.
5. Ergebnis feststellen und mitteilen: schriftlich an alle Eigentümer.
6. Beschluss-Sammlung ergänzen.

Wann ist der Umlauf nicht geeignet?

Bei umstrittenen oder komplexen Themen ist die Versammlung meist der bessere Weg. Dort können Argumente ausgetauscht und Anträge angepasst werden – im Umlauf ist nur Ja oder Nein möglich. Auch für grundlegende Entscheidungen, die Diskussionsbedarf haben, empfiehlt sich die Versammlung, ob in Präsenz, hybrid oder virtuell.

Fazit

Der Umlaufbeschluss ist ein nützliches Werkzeug, um Entscheidungen zwischen den Versammlungen zu treffen. Ohne vorherigen Absenkungsbeschluss braucht er die Zustimmung aller Eigentümer; mit Absenkungsbeschluss genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen – aber nur für den beschlossenen Gegenstand. Mehr zu Fristen und Online-Teilnahme lesen Sie in unserem Beitrag zur Eigentümerversammlung.