Mieterhöhung nach Modernisierung: So funktioniert § 559 BGB

Neue Fenster, eine gedämmte Fassade oder ein Aufzug: Modernisierungen steigern den Wert einer Immobilie und den Wohnkomfort. Das Mietrecht erlaubt Vermietern, einen Teil der Kosten über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB an die Mieter weiterzugeben. Der Weg dorthin ist allerdings formal anspruchsvoll. Fehler bei der Ankündigung oder Berechnung können die Erhöhung verzögern oder ganz zu Fall bringen.

Welche Maßnahmen berechtigen zur Erhöhung?

Umlagefähig sind nur echte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB, zum Beispiel:

• Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie (z. B. Dämmung, neue Fenster),
• Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig senken,
• Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (z. B. Aufzug, Balkonanbau),
• Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat.

Reine Erhaltungsmaßnahmen, also Reparaturen und der Ersatz verschlissener Bauteile, sind nicht umlagefähig. Werden mit einer Modernisierung zugleich fällige Instandsetzungen erledigt, muss dieser Instandhaltungsanteil von den Kosten abgezogen werden, gegebenenfalls geschätzt.

Die Rechnung: 8 Prozent und zwei Kappungsgrenzen

Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen sind anzurechnen. Zusätzlich gelten Obergrenzen:

• Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen.
• Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro je Quadratmeter.

Beispiel: Entfallen auf eine 70-m²-Wohnung nach Abzug des Instandhaltungsanteils 14.000 Euro, ergibt das 1.120 Euro im Jahr bzw. rund 93 Euro im Monat (etwa 1,33 €/m²). Die Kappungsgrenze wäre damit eingehalten.

Sonderfall Heizung: Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage, die die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes erfüllt, gibt es seit 2024 die Variante des § 559e BGB: Nimmt der Vermieter staatliche Förderung in Anspruch, darf er 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung umlegen. Hier ist die Erhöhung auf 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt.

Schritt 1: Die Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB)

Die Maßnahme muss den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme,
• voraussichtlichen Beginn und Dauer,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der Vermieter soll zudem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, ist der Mieter später nicht an die Frist gebunden. Nur bei Bagatellmaßnahmen mit unerheblicher Mieterhöhung entfällt die Ankündigung.

Schritt 2: Der Härteeinwand (§ 555d BGB)

Mieter können geltend machen, dass die Maßnahme oder die Mieterhöhung für sie eine unzumutbare Härte bedeutet, etwa aus gesundheitlichen oder finanziellen Gründen. Das müssen sie in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Ein Härteeinwand wegen der Mieterhöhung führt in der Regel nicht dazu, dass die Arbeiten unterbleiben müssen, er kann aber die Erhöhung später begrenzen. Ausgeschlossen ist der Einwand unter anderem, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Schritt 3: Die Mieterhöhungserklärung

Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform und erläutert die Berechnung nachvollziehbar. Die neue Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Ankündigung fehlerhaft war oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Maßnahmen

Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB wählen. Dabei werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen, und Härtegründe wegen der Mieterhöhung sind weitgehend ausgeschlossen. Im Gegenzug sind weitere Modernisierungserhöhungen für fünf Jahre grundsätzlich gesperrt.

Stand der Mietrechtsreform 2026

Die Bundesregierung hat am 1. Juli 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drucksache 21/6807) in den Bundestag eingebracht. Für Modernisierungen sieht er vor allem vor, die Grenze des vereinfachten Verfahrens von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung anzuheben und die Pflicht zur Angabe der künftigen Betriebskosten in dieser Ankündigung zu streichen. Die 8-Prozent-Umlage und die Kappungsgrenzen des § 559 BGB sollen nach dem Entwurf unverändert bleiben. Der Rechtsausschuss hat am 14. Oktober 2026 Sachverständige angehört; beschlossen ist das Gesetz nach unserem Stand (Ende Oktober 2026) noch nicht. Änderungen im weiteren Verfahren sind möglich. Für bereits angekündigte Maßnahmen sind Übergangsregeln geplant.

Fazit

Eine Modernisierungsumlage ist rechtlich gut planbar, wenn Ankündigung, Kostentrennung und Berechnung sauber dokumentiert werden. Prüfen Sie zudem, ob statt einer Umlage eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sinnvoller ist; Hinweise dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Mietspiegel Frankfurt. Unsere Mietverwaltung begleitet Sie von der Ankündigung bis zur Erhöhungserklärung.