Mietspiegel Frankfurt: Was Vermieter wissen sollten

Der Mietspiegel ist für Vermieter in Frankfurt das wichtigste Werkzeug, wenn es um die Höhe der Miete geht – bei der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis genauso wie bei der Neuvermietung. Mit dem Frankfurter Mietspiegel 2026 hat sich einiges geändert. Hier der Überblick (Stand: Ende Oktober 2026).

Der aktuelle Frankfurter Mietspiegel 2026

• Ausgabe: Frankfurter Mietspiegel 2026, herausgegeben vom Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main.
• Anerkennung und Laufzeit: Die Stadtverordnetenversammlung hat ihn am 25. Juni 2026 anerkannt. Er gilt nach Angaben des Mieterschutzvereins Frankfurt bis zum 31. Mai 2028.
• Qualifiziert: Ja. Der Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, und Gerichte gehen davon aus, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
• Neue Methodik: Erstmals wurde der Mietspiegel nach den neuen bundesrechtlichen Vorgaben erstellt, einschließlich einer Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter bei der Datenerhebung. Die Wohnlage wird nun adressgenau in zehn Kategorien eingestuft statt wie bisher grob. Ausstattungsmerkmale und energetische Eigenschaften werden anders gewichtet als bisher.

Der Mietspiegel ist politisch umstritten: Haus & Grund Frankfurt und die IHK Frankfurt haben ihm nicht zugestimmt und kritisieren vor allem die neue Lagebewertung. Für die Praxis ändert das nichts: Er ist anerkannt und anzuwenden.

Wo Sie ihn finden: Broschüre und Erläuterungen stellt die Stadt auf frankfurt.de (Amt für Wohnungswesen) bereit. Für die konkrete Berechnung gibt es den Online-Mietspiegelrechner der Stadt, der Schritt für Schritt durch Wohnfläche, Baualter, Ausstattung und Wohnlage führt. Im Zweifel ist die Broschüre maßgeblich.

Wofür Vermieter den Mietspiegel nutzen

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Im laufenden Mietverhältnis können Sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei gelten feste Regeln:

• Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen hier nicht mit).
• Das Verlangen muss in Textform begründet werden. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zur Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Schreiben mitteilen – auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen.
• Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Neuvermietung

Bei der Wiedervermietung ist der Mietspiegel die Messlatte für die Mietpreisbremse (siehe unten). Angebotsmieten aus Immobilienportalen sind dagegen kein Beleg für die Vergleichsmiete.

Kappungsgrenze in Frankfurt

Bundesweit darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung festlegt, sind es 15 %. Frankfurt gehört zu diesen Gebieten. Grundlage ist die Hessische Mieterschutzverordnung von 2020, die im November 2025 um ein Jahr verlängert wurde und bis zum 25. November 2026 gilt.

Mietpreisbremse in Frankfurt: aktueller Stand

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gibt es unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Der Bund hat die Ermächtigung für die Länder bis Ende 2029 verlängert.

In Hessen ist die Lage derzeit unübersichtlich:

• Das Amtsgericht Frankfurt hat die verlängerte Mieterschutzverordnung am 10. Juni 2026 (Az. 33029 C 130/25) im Einzelfall für unwirksam gehalten, weil die Begründung nicht auf aktuellen Daten beruhte. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht.
• Das Land hat im September 2026 den Entwurf einer neuen Verordnung vorgelegt: künftig 71 statt 49 Kommunen, Frankfurt bleibt enthalten. Der Beschluss wird für Mitte November 2026 erwartet.

Unsere Empfehlung: Kalkulieren Sie bis zur Klärung weiterhin mit 15 % Kappungsgrenze und der 10-%-Grenze bei Neuvermietung. Prüfen Sie vor jeder Mieterhöhung oder Neuvermietung den dann aktuellen Stand.

Typische Fehler vermeiden

• Falsche Wohnlage: Prüfen Sie die Einstufung immer adressgenau.
• Ausstattungsmerkmale nicht dokumentiert: Halten Sie Modernisierungen mit Datum und Belegen fest.
• Fristen übersehen: Sperrfrist und Kappungsgrenze gemeinsam prüfen.
• Formfehler: Fehlende Mietspiegelangaben können das Erhöhungsverlangen angreifbar machen.

Mieterhöhungen, Neuvermietung und die laufende Prüfung der Rechtslage gehören bei uns zur Mietverwaltung in Frankfurt. Wenn Sie wissen möchten, welche Miete für Ihre Wohnung realistisch ist, hilft eine Objektbewertung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.