Trinkwasser und Legionellen: Prüfpflichten im Mehrfamilienhaus

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser zwischen etwa 25 und 45 °C besonders gut vermehren. Gefährlich werden sie, wenn sie beim Duschen als feine Tröpfchen eingeatmet werden. Deshalb schreibt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die 2023 vollständig neu gefasst wurde, für viele Mehrfamilienhäuser regelmäßige Untersuchungen vor. Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften ist das eine Pflicht mit Haftungsrisiko.

Wen trifft die Untersuchungspflicht?

Die Pflicht nach § 31 TrinkwV gilt für Betreiber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, wenn das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Vermietung von Wohnungen gilt als gewerbliche Tätigkeit. Betreiber ist in der Regel der Eigentümer, in der WEG die Gemeinschaft.

Eine Großanlage liegt vor, wenn mindestens eine der beiden Bedingungen erfüllt ist:

• Der Trinkwassererwärmer (Speicher oder zentraler Durchlauferhitzer) fasst mehr als 400 Liter, oder
• mindestens eine Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle hat mehr als 3 Liter Inhalt (Zirkulationsleitungen nicht mitgerechnet).

Nicht betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Gebäude, in denen ausschließlich die Eigentümer selbst wohnen. Auch Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung (etwa Durchlauferhitzer in jeder Wohnung) fallen in der Regel nicht unter die Pflicht.

Wie oft muss untersucht werden?

• Vermietete Wohngebäude (gewerbliche Abgabe): mindestens alle drei Jahre.
• Öffentliche Abgabe (z. B. Schulen, Kliniken, Hotels): mindestens jährlich.
• Neue Anlagen: Die erste Untersuchung sollte nach Angaben von Gesundheitsämtern 3 bis 12 Monate nach Inbetriebnahme erfolgen.

Probenahme und Analyse dürfen nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen, die auf einer Landesliste geführt werden. Beprobt werden mindestens der Austritt des Warmwasserbereiters, die Zirkulation kurz vor dem Wiedereintritt und die einzelnen Steigstränge. Wie die Proben genommen werden, beschreibt die Empfehlung des Umweltbundesamtes zu systemischen Untersuchungen, die im Oktober 2025 aktualisiert wurde. Damit überhaupt Proben genommen werden können, müssen an den richtigen Stellen Probenahmeventile vorhanden sein.

Was passiert, wenn Legionellen gefunden werden?

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 ml. Wichtig: Die Pflichten greifen nach der neuen Verordnung bereits beim Erreichen dieses Werts, nicht erst bei einer Überschreitung. Dann muss der Betreiber:

1. das Gesundheitsamt unverzüglich informieren,
2. die Ursachen aufklären lassen, in der Regel durch eine Risikoabschätzung (früher Gefährdungsanalyse) durch eine qualifizierte Fachperson,
3. Maßnahmen zum Schutz der Bewohner ergreifen und die Anlage sanieren,
4. alle versorgten Bewohner über das Ergebnis und die Maßnahmen informieren (§ 52 TrinkwV).

Bei sehr hohen Werten (ab 10.000 KBE/100 ml) empfehlen Gesundheitsämter sofortige Schutzmaßnahmen wie ein Duschverbot oder spezielle Duschfilter. Die Untersuchungsergebnisse sollten Sie sorgfältig dokumentieren und aufbewahren.

Vorbeugen ist günstiger als sanieren

Die meisten Befunde lassen sich auf einen nicht optimalen Betrieb zurückführen. Nach den anerkannten Regeln der Technik sollte das Warmwasser den Speicher mit mindestens 60 °C verlassen und in der Zirkulation nicht unter 55 °C fallen. Kaltwasser sollte dagegen möglichst unter 25 °C bleiben. Selten genutzte Entnahmestellen, etwa in leerstehenden Wohnungen, sollten regelmäßig gespült werden. Eine regelmäßige Wartung der Anlage durch einen Fachbetrieb hilft, Probleme früh zu erkennen.

Dürfen die Kosten auf Mieter umgelegt werden?

Nach überwiegender Auffassung sind die Kosten der regelmäßigen Legionellenuntersuchung als Betriebskosten umlagefähig, weil sie der laufenden Betriebssicherheit der Warmwasserversorgung dienen. Sie werden üblicherweise als Teil der Warmwasserkosten in der Heizkostenabrechnung abgerechnet. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vorsieht.

Nicht umlagefähig sind dagegen in der Regel:

• die Kosten für den erstmaligen Einbau von Probenahmeventilen,
• die Kosten für Ursachensuche, Risikoabschätzung und Sanierung nach einem positiven Befund,
• Mehrverbrauch an Wasser und Energie durch eine thermische Desinfektion.

Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zur Legionellenprüfung gibt es nach unserer Recherche bisher nicht; die Einordnung stützt sich auf die allgemeine Rechtsprechung zu Prüfkosten. Mehr zu Fristen und typischen Fehlern lesen Sie in unserem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung.

So unterstützt die Verwaltung

Die Legionellenprüfung gehört zu den typischen Aufgaben der technischen Verwaltung: Fristen überwachen, Untersuchungsstelle beauftragen, Befunde auswerten und bei Bedarf die nächsten Schritte koordinieren. In Eigentümergemeinschaften übernimmt das die WEG-Verwaltung. Bei konkreten Fragen zu Ihrer Anlage ist das zuständige Gesundheitsamt in Frankfurt am Main der richtige Ansprechpartner.