Mietkaution: Was Vermieter beachten müssen

Die Mietkaution ist für Vermieter die wichtigste Absicherung gegen Mietrückstände, Schäden oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Gleichzeitig ist sie Geld des Mieters, das der Vermieter nur treuhänderisch verwaltet. Das Gesetz regelt die Kaution für Wohnraum in § 551 BGB; abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, also ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Ob die Kaution in bar, per Überweisung, als verpfändetes Sparbuch oder als Bürgschaft gestellt wird, können die Parteien vereinbaren. Die Obergrenze gilt nach der Rechtsprechung grundsätzlich für alle Sicherheiten zusammen.

Ratenzahlung: Recht des Mieters

Bei einer Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Klauseln, die die vollständige Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangen, sind deshalb unwirksam. Leistet der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, kann das unter Umständen eine Kündigung rechtfertigen; hier sollten Sie sich im Einzelfall beraten lassen.

Anlage: getrennt und verzinst

Eine Geldkaution müssen Sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, typischerweise auf einem Mietkautionskonto bei einer Bank. Der Gesetzgeber nennt als Standard den üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; andere Anlageformen sind möglich, wenn sie vereinbart werden. Wichtig:

• Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.
• Die getrennte Anlage schützt den Mieter, falls der Vermieter insolvent wird oder Gläubiger auf sein Vermögen zugreifen.
• Ein Einzahlen auf das private Girokonto ist nicht zulässig.

Bei einem Eigentümerwechsel geht die Kaution auf den Erwerber über; der Mieter kann sie von ihm zurückverlangen. Achten Sie beim Kauf vermieteter Wohnungen daher darauf, dass die Kautionen tatsächlich übertragen werden.

Kaution während des laufenden Mietverhältnisses

Solange das Mietverhältnis besteht, dürfen Sie auf die Kaution grundsätzlich nur für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zugreifen. Für streitige Forderungen, etwa eine strittige Mietminderung, ist ein Zugriff während der Mietzeit nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig.

Rückgabe: Keine feste Sechs-Monats-Frist

Ein verbreiteter Irrtum: Eine gesetzliche Frist von sechs Monaten für die Rückzahlung gibt es nicht. Nach dem BGH (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05) steht dem Vermieter nach Mietende eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab; sie kann auch länger als sechs Monate sein. Häufig orientiert sich die Praxis an drei bis sechs Monaten.

Einbehalt für Betriebskosten: Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten. Den übrigen Betrag sollten Sie zeitnah auszahlen. Mehr zu den Abrechnungsfristen lesen Sie in unserem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung.

So rechnen Sie die Kaution richtig ab

Nach dem BGH (Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17) müssen Sie nach Mietende innerhalb angemessener Frist erklären, ob und welche Forderungen Sie geltend machen. Mit dieser Erklärung ist die Kaution abgerechnet. Das kann ausdrücklich geschehen, aber auch durch schlüssiges Verhalten, etwa eine Aufrechnung oder eine Klage. Nach Mietende dürfen Sie sich – anders als während der Mietzeit – auch wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen; der Mieter kann dann auf Rückzahlung klagen, und Sie müssen Ihre Forderungen beweisen.

Für eine saubere Abrechnung empfehlen wir:

1. Übergabeprotokoll bei Auszug mit Fotos und Zählerständen erstellen, siehe unsere Checkliste zur Wohnungsübergabe.
2. Forderungen wie Mietrückstände, Schadensersatz oder erwartete Nachzahlungen einzeln auflisten und belegen.
3. Zinsen auf dem Kautionskonto ausweisen.
4. Den unstreitigen Betrag zügig auszahlen.

Achtung Verjährung: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Prüfen Sie Schäden daher unmittelbar nach dem Auszug.

Fazit

Wer die Kaution korrekt anlegt, Forderungen dokumentiert und zeitnah abrechnet, vermeidet Streit und unnötige Gerichtsverfahren. Unsere Mietverwaltung übernimmt die Kautionsverwaltung inklusive Abrechnung bei Mieterwechsel.