Energieausweis: Pflichten bei Vermietung und Verkauf

Ob Neuvermietung einer Eigentumswohnung oder Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Ohne gültigen Energieausweis geht es nicht. Die Regeln dazu standen bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Paragrafen zum Energieausweis (§§ 79 ff.) sind aber an ihrer Stelle geblieben. Zum 1. Januar 2027 kommen weitere Änderungen hinzu. Hier lesen Sie, was heute gilt und worauf Sie sich einstellen sollten.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Nach § 80 GModG müssen Eigentümer einen Energieausweis ausstellen lassen, wenn sie ein Gebäude oder eine Wohnung verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Gleiches gilt für Neubauten. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. In anderen Fällen genügt meist ein Verbrauchsausweis.

Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Wer selbst in seiner Wohnung wohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht keinen Ausweis. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und lässt sich nicht verlängern.

Vorlage und Übergabe: der richtige Zeitpunkt

Das Gesetz legt genau fest, wann der Ausweis auf den Tisch muss:

• Spätestens bei der Besichtigung ist Interessenten der Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Ein gut sichtbarer Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar während der Besichtigung reicht aus.
• Ohne Besichtigung müssen Sie den Ausweis unverzüglich vorlegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt.
• Nach Vertragsschluss ist dem Käufer oder neuen Mieter der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Diese Pflichten treffen nicht nur Eigentümer, sondern ausdrücklich auch Makler, die in Ihrem Auftrag tätig sind.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Schalten Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien (etwa Immobilienportale oder Zeitungen) und liegt bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 GModG folgende Angaben enthalten:

1. Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
2. Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch laut Ausweis
3. wesentlicher Energieträger der Heizung
4. bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Für ältere Ausweise, die zwischen Oktober 2007 und Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten Übergangsregeln, weil sie zum Teil noch keine Effizienzklasse enthalten. Fehlerhafte oder fehlende Pflichtangaben sind nicht nur ein Bußgeldrisiko, sondern auch ein häufiger Anlass für wettbewerbsrechtliche Abmahnungen gegen Makler.

Bußgelder bei Verstößen

Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder in der Anzeige die Pflichtangaben weglässt, handelt ordnungswidrig. § 108 GModG sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro vor. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, entscheidet die zuständige Landesbehörde.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz setzt Deutschland die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie um. Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Vorgaben. Nach den bisher veröffentlichten Informationen gehören dazu:

• Ausweise werden digital und maschinenlesbar erstellt, Papier gibt es nur auf Wunsch.
• Zusätzliche Kennwerte, etwa der absolute Energieverbrauch in MWh pro Jahr und Angaben zu erneuerbaren Energien.
• Beim Verbrauchsausweis werden Daten aus zwei statt drei Jahren zugrunde gelegt.
• Die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen soll nach Angaben des VDIV entfallen; für Nichtwohngebäude wird dagegen grundsätzlich der Bedarfsausweis Pflicht.
• Eine Ausweispflicht besteht künftig auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
• Für Immobilienanzeigen sollen erweiterte Pflichtangaben gelten, unter anderem das Ausstellungsdatum.

Wichtig für Sie: Bestehende, gültige Energieausweise müssen nicht vorzeitig ersetzt werden. Für Ausweise, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden, gelten nach den Übergangsregeln weiterhin die bisherigen Anzeigepflichten. Weil durch die neue Berechnungsnorm (DIN/TS 18599:2025-10) Effizienzklassen ohne bauliche Veränderung anders ausfallen können, kann es sich lohnen, vor einer geplanten Vermietung oder einem Verkauf zu prüfen, ob ein Ausweis noch nach altem Recht erstellt werden sollte. Die Detailregelungen, etwa neue Muster, werden noch im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Lassen Sie sich im Einzelfall von einem Energieberater beraten.

Unser Tipp für Eigentümer

Prüfen Sie rechtzeitig vor einer Neuvermietung oder einem Verkauf, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist, und halten Sie eine Kopie für Besichtigungen bereit. In Eigentümergemeinschaften liegt der Ausweis meist für das gesamte Gebäude vor und wird über die Verwaltung beschafft. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, unterstützen wir Sie bei der Immobilienvermarktung in Frankfurt auch bei den Pflichtangaben im Exposé. Für Vermieter lohnt zudem ein Blick auf unseren Beitrag zur Heizkostenabrechnung und CO₂-Kostenaufteilung, denn auch hier spielt die energetische Qualität des Gebäudes eine Rolle.