Heizkostenabrechnung und CO₂-Kostenaufteilung

Die Heizkostenabrechnung gehört zu den fehleranfälligsten Teilen der Nebenkostenabrechnung. Seit 2023 kommt die Aufteilung der CO₂-Kosten hinzu, und zum 31. Dezember 2026 endet eine wichtige Nachrüstfrist. Dieser Überblick zeigt, worauf Vermieter achten sollten.

Grundprinzip der Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gilt für Gebäude mit zentraler Heizung oder Warmwasserversorgung und mehreren Nutzern. Ihr Ziel: Wer mehr verbraucht, zahlt mehr.

• 50 bis 70 Prozent der Kosten für Heizung und Warmwasser sind nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen (§§ 7, 8 HeizkostenV).
• Der Rest wird nach einem festen Maßstab umgelegt, meist nach Wohnfläche.
• In bestimmten älteren, schlecht gedämmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Leitungen sind zwingend 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen.

Ausnahmen bestehen etwa für Passivhäuser, bestimmte Wohnheime oder wenn die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre (§ 11 HeizkostenV).

Kürzungsrechte der Mieter

Die Verordnung ist mit spürbaren Folgen verbunden:

• Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl dies Pflicht ist, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen.
• Fehlt die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung oder werden die Verbrauchsinformationen nicht oder unvollständig mitgeteilt, ist eine Kürzung um 3 Prozent möglich.

Unterjährige Verbrauchsinformation und Fernablesung

Ist fernablesbare Messtechnik eingebaut, müssen Nutzer monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV). Die Information enthält den Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden sowie Vergleiche mit dem Vormonat, dem Vorjahresmonat und einem Durchschnittsnutzer. Sie ersetzt die Jahresabrechnung nicht.

Wichtige Frist: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen noch nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler nachgerüstet oder ersetzt sein. Ab dem 1. Januar 2027 muss die Messtechnik in betroffenen Gebäuden fernablesbar sein – und damit greift dort auch die monatliche Informationspflicht. Wer jetzt noch nicht umgerüstet hat, sollte zeitnah mit dem Messdienstleister sprechen.

CO₂-Kosten: Das Stufenmodell

Seit 1. Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), dass Vermieter sich an den CO₂-Kosten für Heizöl, Erdgas und andere fossile Brennstoffe beteiligen. Bei Wohngebäuden richtet sich die Aufteilung nach dem jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche:

Je schlechter das Gebäude energetisch dasteht, desto mehr trägt der Vermieter. Weitere Punkte:

• Bei Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten derzeit hälftig geteilt.
• Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben wie Denkmalschutz oder eine Erhaltungssatzung energetische Verbesserungen, kann sich der Vermieteranteil halbieren – der Vermieter muss das nachweisen.
• Die Heizkostenabrechnung muss Einstufung, CO₂-Kostenanteil und Berechnungsgrundlage ausweisen. Fehlt das, darf der Mieter die auf ihn entfallenden Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
• Die notwendigen Angaben (Brennstoffmenge, Emissionsfaktor, CO₂-Kosten) stellt der Brennstofflieferant in seiner Rechnung bereit.

CO₂-Preis 2026 und Ausblick

Bis 2025 galt ein gesetzlicher Festpreis, zuletzt 55 Euro pro Tonne. Für 2026 gilt erstmals ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne; die Zertifikate werden seit Juli 2026 an der Energiebörse EEX versteigert. Die erste Versteigerung am 1. Juli 2026 schloss am oberen Ende des Korridors bei 65 Euro.

Für 2027 soll der Preiskorridor von 55 bis 65 Euro nach aktuellem Stand des Gesetzgebungsverfahrens fortgelten; maßgeblich ist die endgültig verkündete Fassung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes. Ab 2028 ist der Übergang in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) vorgesehen; der Preis bildet sich dann am Markt.

Eine sorgfältige Heizkostenabrechnung ist Teil unserer Mietverwaltung in Frankfurt. Typische Fehler und Fristen der Nebenkostenabrechnung erklärt unser Ratgeber Betriebskostenabrechnung: Fristen und Fehler.