Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verständlich erklärt

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern wird Mitglied einer Gemeinschaft mit eigenen Spielregeln. Diese Regeln stehen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Beide Dokumente werden oft in einem Atemzug genannt – sie erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.

Was ist die Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung wird ein Grundstück rechtlich in Wohnungseigentum aufgeteilt. Nach § 8 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. Typischerweise geschieht das durch einen Bauträger vor dem Verkauf der Einheiten oder durch einen Eigentümer, der ein Mehrfamilienhaus aufteilt.

Zur Teilungserklärung gehören in der Regel:

• Aufteilung in Miteigentumsanteile, z. B. in Tausendstel oder Zehntausendstel
• Beschreibung des Sondereigentums: welche Räume zu welcher Einheit gehören
• Aufteilungsplan: eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, in der die Einheiten nummeriert und abgegrenzt sind
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind
• gegebenenfalls Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenflächen, Terrassen oder Stellplätzen

Für jede Einheit wird anschließend ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie die Eigentümer miteinander umgehen. Sie ist häufig Teil derselben Urkunde, inhaltlich aber eine Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG. Das Gesetz erlaubt den Eigentümern, durch Vereinbarung von vielen gesetzlichen Vorgaben abzuweichen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Typische Inhalte sind:

• Kostenverteilung: nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche, nach Einheiten oder nach Verbrauch
• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, etwa nach Köpfen, nach Einheiten oder nach Anteilen
• Gebrauchsregelungen: z. B. zur gewerblichen Nutzung oder zur Tierhaltung
• Zuweisung von Erhaltungspflichten oder Kosten für bestimmte Bauteile an einzelne Eigentümer
• Veräußerungsbeschränkungen, etwa die Zustimmung des Verwalters beim Verkauf
• Öffnungsklauseln, die es erlauben, bestimmte Vereinbarungen per Mehrheitsbeschluss zu ändern

Was die Gemeinschaftsordnung nicht regelt, richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Warum die Grundbucheintragung so wichtig ist

Vereinbarungen wirken gegenüber einem späteren Käufer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Das gilt auch für Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen. Normale Mehrheitsbeschlüsse binden einen Käufer dagegen auch ohne Eintragung. Für Käufer bedeutet das: Neben der Teilungserklärung sollten auch die Beschluss-Sammlung und die Protokolle der letzten Jahre geprüft werden.

Kann man die Gemeinschaftsordnung ändern?

Grundsätzlich ja, aber nicht einfach:

• Durch Vereinbarung aller Eigentümer: Sie muss – um auch künftige Eigentümer zu binden – ins Grundbuch eingetragen werden.
• Per Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel: nur in dem Umfang, den die Klausel zulässt.
• Per gesetzlicher Beschlusskompetenz: Das WEG erlaubt manche Änderungen auch ohne Öffnungsklausel, etwa die Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Anpassungsanspruch: Jeder Eigentümer kann eine Änderung verlangen, wenn das Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürden dafür sind hoch.

Viele ältere Gemeinschaftsordnungen stammen aus der Zeit vor der WEG-Reform von 2020. Einzelne Klauseln können deshalb heute anders auszulegen sein oder vom geltenden Recht überlagert werden. Im Zweifel lohnt eine fachkundige Prüfung.

Wo bekommen Sie die Unterlagen?

Teilungserklärung und Aufteilungsplan liegen als Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt. Eigentümer – und mit berechtigtem Interesse auch Kaufinteressenten – können Einsicht nehmen. Häufig hat auch die Verwaltung eine Kopie. Achten Sie darauf, auch Nachträge zur Teilungserklärung zu erhalten.

Fazit

Die Teilungserklärung bestimmt, was wem gehört; die Gemeinschaftsordnung regelt, wie die Gemeinschaft funktioniert. Wer beide Dokumente kennt, versteht Hausgeld, Stimmrechte und Kostenverteilung deutlich besser – und vermeidet Streit. Wie sich daraus die Kostenverteilung im Alltag ergibt, erfahren Sie in unserem Beitrag zu Hausgeld und Sonderumlage.