Hausgeld und Sonderumlage verständlich erklärt

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Begriff steht so nicht im Gesetz – gemeint sind die Vorschüsse, mit denen die laufenden Kosten der Anlage und die Rücklagen finanziert werden. Für Selbstnutzer wie für Vermieter lohnt es sich, die Systematik zu kennen.

Der Wirtschaftsplan: Grundlage des Hausgelds

Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Dafür stellt der Verwalter jährlich einen Wirtschaftsplan auf, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Aus dem Gesamtplan ergeben sich die Einzelwirtschaftspläne – und damit das Hausgeld jedes Eigentümers. Verteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes vorsieht.

Beschlossen wird genau genommen nicht der Plan selbst, sondern die daraus abgeleiteten Zahlungspflichten. Die Eigentümer können außerdem Fälligkeit und Zahlungsweise regeln (§ 28 Abs. 3 WEG), etwa per Lastschrift zum Monatsanfang.

Typische Bestandteile des Hausgelds

• Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudereinigung, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Wartungen
• Heiz- und Warmwasserkosten bei zentraler Versorgung
• Verwaltervergütung und Bankgebühren der Gemeinschaft
• Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG angemessen sein muss

Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG

Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, die den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt wird. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Gegenstand des Beschlusses ist also im Kern nur die Differenz zwischen Soll und Ist – die sogenannte Abrechnungsspitze. Ein Guthaben wird erstattet oder verrechnet, eine Nachzahlung wird mit dem Beschluss fällig.

Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vorlegen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen.

Sonderumlage: Wenn das Geld nicht reicht

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, einmalige Zahlung der Eigentümer. Typische Anlässe sind:

• eine größere Sanierung, die die Rücklage übersteigt,
• unerwartete Schäden, etwa an Dach oder Leitungen,
• Liquiditätsengpässe, zum Beispiel durch Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer.

Rechtlich handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, über die die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entscheidet. Der Beschluss sollte Höhe, Verwendungszweck, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit klar benennen. Eine vorausschauend bemessene Erhaltungsrücklage hilft, Sonderumlagen zu vermeiden.

Für Vermieter: Was darf auf Mieter umgelegt werden?

Das Hausgeld lässt sich nicht eins zu eins an Mieter weitergeben. Umlagefähig sind nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – und nur, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten:

• Verwaltungskosten, also insbesondere die Verwaltervergütung, Kontoführung der Gemeinschaft und Kosten der Geschäftsführung,
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Umlagefähig sind dagegen typischerweise Grundsteuer (wird direkt dem Eigentümer berechnet), Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Hausmeister (ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile) sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen.

Eine Sonderumlage für Sanierungen ist in aller Regel nicht umlagefähig. Vermieter sollten die WEG-Jahresabrechnung daher sorgfältig aufschlüsseln, bevor sie ihre Betriebskostenabrechnung erstellen. Worauf es dabei ankommt, zeigt unser Ratgeber Betriebskostenabrechnung: Fristen und Fehler.

Fazit

Transparente Wirtschaftspläne und nachvollziehbare Abrechnungen schaffen Vertrauen in der Gemeinschaft. Wer zusätzlich vermietet, braucht eine saubere Trennung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen. Unterstützung dabei bietet unsere Miet- und Sondereigentumsverwaltung.