Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen und Ablauf

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist mehr als die Suche nach einem Käufer. Anders als beim Einfamilienhaus wollen Kaufinteressenten und finanzierende Banken auch wissen, wie es um die Eigentümergemeinschaft steht. Wer die Unterlagen früh zusammenstellt, verkauft schneller und vermeidet Nachverhandlungen.

Die wichtigsten Unterlagen

Zur Wohnung und zum Grundstück

• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und etwaigen Nachträgen
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (siehe unten)
• bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen

Zur Eigentümergemeinschaft – meist über die Verwaltung erhältlich:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung
• aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnungen
• Nachweis über die Höhe des Hausgelds
• Angaben zur Erhaltungsrücklage (Vermögensbericht)
• Informationen zu beschlossenen oder geplanten Sanierungen und Sonderumlagen
• gegebenenfalls Verwaltervertrag und Hausordnung

Kaufinteressenten achten vor allem auf beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen. Denn wer eine Wohnung erwirbt, ist an bestehende Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Transparenz an dieser Stelle schafft Vertrauen – und schützt Sie vor späteren Streitigkeiten. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Hausgeld und Sonderumlage.

Energieausweis: Pflicht beim Verkauf

Beim Verkauf benötigen Sie einen gültigen Energieausweis; er ist zehn Jahre gültig. In einer WEG wird er für das gesamte Gebäude erstellt, die Kosten trägt die Gemeinschaft. Zu beachten:

• Anzeigen: Liegt ein Energieausweis vor, müssen kommerzielle Immobilienanzeigen Pflichtangaben enthalten – Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG).
• Besichtigung: Der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss an den Käufer zu übergeben.
• Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Wert ermitteln: Ein realistischer Angebotspreis ist die Basis für einen zügigen Verkauf. Eine fundierte Objektbewertung berücksichtigt Lage, Zustand und die Situation der Gemeinschaft.
2. Unterlagen zusammenstellen – idealerweise bevor die Vermarktung startet.
3. Vermarktung und Besichtigungen: Exposé mit Pflichtangaben, Besichtigungen, Bonitätsnachweis bzw. Finanzierungsbestätigung der Interessenten.
4. Kaufvertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten.
5. Beurkundung: Der Notar verliest und erläutert den Vertrag; beide Parteien unterschreiben.
6. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Vormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers sichert.
7. Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Notar holt erforderliche Genehmigungen und Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden ein und klärt Vorkaufsrechte. Bei vielen Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Verwalterzustimmung nötig (siehe unten).
8. Kaufpreiszahlung: Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt der Käufer – unbar. Abgelöste Darlehen werden direkt aus dem Kaufpreis bedient.
9. Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer, in Hessen derzeit 6 Prozent. Danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.
10. Übergabe: Mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sollten Sie die Verwaltung über den Eigentümerwechsel informieren, damit das Hausgeld ab dem richtigen Stichtag zugeordnet wird.

Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer bedarf. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Fehlt sie, ist der Verkauf unwirksam. Die Unterschrift muss in der Regel öffentlich beglaubigt sein; dazu ist der Bestellungsnachweis des Verwalters erforderlich. Die Eigentümer können eine solche Veräußerungsbeschränkung auch per Beschluss aufheben. Planen Sie für die Zustimmung etwas Zeit ein.

Maklerprovision

Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gelten seit Dezember 2020 besondere Regeln: Der Maklervertrag bedarf der Textform, und der Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision tragen. Der Verkäufer bleibt mindestens zur Hälfte beteiligt.

Fazit

Ein gut vorbereiteter Verkauf beginnt mit vollständigen Unterlagen – besonders zur Eigentümergemeinschaft. Realistische Preisvorstellung, ein vollständiges Exposé und eine frühzeitige Abstimmung mit Notar und Verwaltung sorgen dafür, dass der Verkauf zügig und rechtssicher abläuft.