Wallbox und Balkonkraftwerk in der WEG: Was Eigentümer verlangen können

Immer mehr Eigentümer möchten ihr Elektroauto in der Tiefgarage laden oder Strom auf dem eigenen Balkon erzeugen. Beides betrifft in aller Regel das Gemeinschaftseigentum – etwa Fassade, Balkongeländer, Stellplatzwand oder Elektroleitungen. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Ihnen dafür einen klaren Anspruch, verlangt aber ein geordnetes Verfahren.

Privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG

Grundsätzlich bedürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eines Beschlusses. Für bestimmte Maßnahmen hat der Gesetzgeber jedoch einen Anspruch jedes einzelnen Eigentümers geschaffen. Er kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die folgenden Zwecken dienen:

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz,
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z. B. Glasfaser),
5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Die Wallbox ist bereits seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 privilegiert. Steckersolargeräte („Balkonkraftwerke“) wurden mit Wirkung zum 17. Oktober 2024 in den Katalog aufgenommen.

Das „Ob“ steht fest – über das „Wie“ wird beschlossen

Die Gemeinschaft kann eine privilegierte Maßnahme nicht einfach ablehnen. Sie entscheidet aber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die Durchführung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG) – mit einfacher Mehrheit. Geregelt werden können zum Beispiel:

• Montageort und Befestigungsart am Balkon oder an der Fassade,
• einheitliche Optik, etwa Farbe oder Ausrichtung der Module,
• Anforderungen an die Elektroinstallation und Fachbetriebe,
• bei Ladestationen ein gemeinsames Lastmanagement oder eine Vorrüstung der Tiefgarage für spätere Nutzer.

Diese Vorgaben dürfen den Anspruch jedoch nicht faktisch aushöhlen. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Ausgeschlossen sind Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen anderen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.

Wichtig: Beginnen Sie nicht eigenmächtig. Stellen Sie rechtzeitig einen Antrag an die Verwaltung, damit das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung kommt.

Wer trägt die Kosten?

Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt, die Kosten allein – für Anschaffung, Einbau und Folgekosten wie Wartung. Ihm stehen dafür auch die Nutzungen allein zu, also etwa der erzeugte Solarstrom.

Andere Eigentümer, die die Einrichtung später mitnutzen wollen, können verlangen, dass ihnen dies gegen einen angemessenen Ausgleich gestattet wird (§ 21 Abs. 4 WEG). Beschließt die Gemeinschaft dagegen selbst eine gemeinsame Ladeinfrastruktur, gelten die allgemeinen Kostenregeln.

Technische Rahmenbedingungen beim Balkonkraftwerk

Als Steckersolargerät gelten nach aktueller Rechtslage Anlagen mit bis zu 800 Watt Wechselrichterleistung und bis zu 2.000 Watt Modulleistung. Seit April 2024 genügt eine vereinfachte Registrierung im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur; eine gesonderte Anmeldung beim Netzbetreiber ist nicht mehr nötig. Für Geräte gilt zudem die Produktnorm DIN VDE V 0126-95. Achten Sie bei der Montage auf Statik, Windlast und sichere Befestigung.

Vermietete Wohnung: § 554 BGB

Auch Mieter haben einen entsprechenden Anspruch. Nach § 554 BGB können sie vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen verlangen, die der Barrierereduzierung, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz und – ebenfalls seit 17. Oktober 2024 – der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Maßnahme auch unter Berücksichtigung der Mieterinteressen nicht zumutbar ist. Der Mieter kann sich zu einer zusätzlichen Sicherheit verpflichten.

Für vermietende Eigentümer heißt das: Betrifft der Wunsch das Gemeinschaftseigentum, müssen Sie Ihren eigenen Anspruch gegenüber der WEG geltend machen, bevor Sie dem Mieter die Erlaubnis geben.

Fazit

Wallbox und Balkonkraftwerk sind keine Frage des Wohlwollens der Nachbarn mehr. Ein sauber vorbereiteter Antrag und ein klarer Beschluss über die Ausführung vermeiden Streit. Bei Planung, Abstimmung mit Fachfirmen und Beschlussvorbereitung unterstützt Sie unsere WEG-Verwaltung in Frankfurt. Was technische Verwaltung im Alltag umfasst, lesen Sie im Beitrag Kaufmännische und technische Hausverwaltung.