Rauchwarnmelder, Winterdienst und Verkehrssicherung: Pflichten für Eigentümer in Frankfurt

Wer in Frankfurt eine Immobilie besitzt, ist für die Sicherheit von Bewohnern und Passanten mitverantwortlich. Drei Themen kommen dabei besonders häufig vor: Rauchwarnmelder, Winterdienst und die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Hier die wichtigsten Regeln im Überblick.

Rauchwarnmelder nach der Hessischen Bauordnung

Die Pflicht ergibt sich aus § 14 der Hessischen Bauordnung (HBO).

Welche Räume? In Wohnungen braucht jeder Schlafraum, jedes Kinderzimmer und jeder Flur, über den Rettungswege führen, mindestens einen Rauchwarnmelder. Wohnzimmer, Küche und Bad sind nicht vorgeschrieben, das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ebenfalls nicht.

Seit wann? Für Neubauten gilt die Pflicht seit 2005. Bestehende Wohnungen mussten bis zum 31. Dezember 2014 nachgerüstet sein.

Wer installiert? Der Eigentümer. Er muss die Melder auch ersetzen, wenn sie defekt sind oder ausgetauscht werden müssen.

Wer wartet? Für die Betriebsbereitschaft ist der unmittelbare Besitzer verantwortlich, bei vermieteten Wohnungen also in der Regel der Mieter – es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Aufgabe selbst. In der Praxis tun das viele Vermieter, oft über einen Fachdienstleister, um Wartung und Dokumentation in einer Hand zu haben.

In der WEG: Die Eigentümer dürfen beschließen, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen einheitlich einbauen und durch eine Fachfirma warten zu lassen – auch dort, wo schon eigene Geräte hängen (BGH, Urteil vom 7.12.2018, V ZR 273/17). Das sorgt für einheitliche Technik und eine lückenlose Dokumentation.

Winterdienst nach der Frankfurter Straßenreinigungssatzung

Die Stadt hat die Räum- und Streupflicht auf Gehwegen auf die Eigentümer der anliegenden Grundstücke übertragen. Wohnungseigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher sind gleichgestellt. Die Regeln stehen in § 11 der Satzung über die Straßenreinigung:

• Zeiten: Gehwege müssen täglich zwischen 7 und 22 Uhr von Schnee und Eis freigehalten werden – auch an Sonn- und Feiertagen.
• Breite: Grundsätzlich vom Grundstück bis zum Gehwegrand. Bei Gehwegen über 3 m und in Fußgängerzonen reicht eine Bahn von mindestens 1,50 m; zusätzlich ist ein 1,50 m breiter Zugang zum Hauseingang und zur Fahrbahn zu räumen.
• Streumittel: Vorrangig Sand oder Splitt. Salz und andere auftauende Mittel sind nur ausnahmsweise und sparsam an Gefahrenstellen wie Treppen erlaubt, Asche ist verboten. Baumscheiben und Grünflächen bleiben salzfrei.
• Besonderheiten: Bei hintereinanderliegenden Grundstücken wechselt die Pflicht wöchentlich. Gibt es nur auf einer Straßenseite einen Gehweg, sind beide Seiten im jährlichen Wechsel zuständig.
• Bußgeld: Verstöße können mit bis zu 1.000 € geahndet werden.

Den Schnee nicht auf Fahrbahn, Radweg oder in die Rinne schieben.

Verkehrssicherungspflicht allgemein

Über den Winterdienst hinaus muss jeder Eigentümer dafür sorgen, dass von seinem Grundstück keine vermeidbaren Gefahren ausgehen. Typische Beispiele:

• Beleuchtung von Zugängen, Treppenhäusern und Kellerabgängen
• sichere Treppen, Geländer und Bodenbeläge
• Baumkontrollen und Rückschnitt
• lose Fassadenteile, Dachziegel, Dachlawinen
• Spielplätze, Tiefgaragentore, Aufzüge

Bewährt haben sich regelmäßige Begehungen mit Protokoll. Im Schadensfall ist die Dokumentation oft das wichtigste Beweismittel.

Delegation an Dienstleister oder Mieter

Pflichten lassen sich übertragen – die Verantwortung verschwindet damit aber nicht.

• Auf Mieter: Winterdienst oder Gehwegreinigung können per wirksamer Mietvertragsklausel übertragen werden. Ein Aushang oder eine Hausordnung allein reicht in der Regel nicht. Der Eigentümer muss weiterhin kontrollieren, ob die Arbeit erledigt wird.
• Auf Dienstleister: Ein Winterdienst- oder Hausmeisterunternehmen nimmt Ihnen die Arbeit ab. Die Kosten sind bei entsprechender Vereinbarung meist als Betriebskosten umlegbar.
• Haftung gegenüber Mietern: Der BGH hat 2025 entschieden, dass ein vermietender Wohnungseigentümer seinem Mieter für einen Sturz auf einem vereisten Weg haften kann, auch wenn die WEG eine Fachfirma beauftragt hatte. Die Firma gilt als sein Erfüllungsgehilfe (Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 250/23).

Praxis-Tipp: Schriftliche Verträge mit klar beschriebenen Leistungen, Einsatzzeiten und Nachweisen (Räumprotokolle) sowie eine passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schaffen Sicherheit.

Wartungsverträge, Begehungen und die Steuerung von Dienstleistern sind Teil unserer WEG-Verwaltung. Wie sich technische und kaufmännische Aufgaben verteilen, erklärt unser Beitrag zur kaufmännischen und technischen Hausverwaltung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.