Leitungswasserschaden in der WEG: Wer zahlt, was die Versicherung übernimmt

Ein geplatztes Rohr, eine undichte Dusche oder ein abgerissener Waschmaschinenschlauch: Leitungswasserschäden gehören zu den häufigsten Schäden in Mehrfamilienhäusern. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird es schnell kompliziert, weil Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und mehrere Versicherungen betroffen sein können.

Die ersten Schritte im Schadensfall

1. Wasser stoppen: Absperrventil der Wohnung oder den Hauptabsperrhahn schließen.
2. Strom abschalten, wenn größere Wassermengen in die Nähe von Elektrik gelangen.
3. Schaden dokumentieren: Übersichts- und Detailfotos, Datum und Uhrzeit notieren.
4. Verwaltung informieren: Ist das Gebäude betroffen, muss die Hausverwaltung unverzüglich Bescheid wissen, denn sie meldet den Schaden bei der Gebäudeversicherung.
5. Eigene Versicherung informieren, wenn Einrichtungsgegenstände beschädigt sind.
6. Mieter müssen ihren Vermieter sofort benachrichtigen.

Bei größeren Wassermengen sollte zügig ein Fachbetrieb für Leckortung und Trocknung beauftragt werden, um Folgeschäden wie Schimmel zu vermeiden.

Gebäude- oder Hausratversicherung?

Grundregel: Die Wohngebäudeversicherung zahlt für das Gebäude, die Hausratversicherung für die bewegliche Einrichtung.

Wohngebäudeversicherung – in der WEG in der Regel von der Gemeinschaft für das gesamte Gebäude abgeschlossen:

• Schäden an Wänden, Decken, Estrich und fest verbundenen Bodenbelägen,
• Reparatur der gebrochenen Leitung innerhalb des Gebäudes,
• Leckortung und Trocknung (je nach Vertrag),
• Schäden durch austretendes Wasser aus Zu- und Ableitungen, Heizungsrohren und angeschlossenen Schläuchen.

Hausratversicherung – vom jeweiligen Bewohner abgeschlossen:

• Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Teppiche,
• häufig Hotelkosten, wenn die Wohnung vorübergehend unbewohnbar ist.

Privathaftpflichtversicherung: Hat ein Bewohner den Schaden schuldhaft verursacht, etwa durch eine übergelaufene Badewanne, kommt dessen Haftpflichtversicherung für Schäden bei Nachbarn infrage.

Nicht versichert sind über die Leitungswasserdeckung in der Regel Schäden durch Starkregen, Rückstau oder Überschwemmung; dafür ist ein Elementarschadenbaustein nötig. Bei grober Fahrlässigkeit, etwa einer unbeheizten Wohnung im Frost, kann die Versicherung ihre Leistung kürzen.

Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Wer sich um die Reparatur kümmert, hängt davon ab, wo der Schaden liegt. Hauptleitungen, Steigstränge und tragende Bauteile gehören zum Gemeinschaftseigentum; für deren Instandsetzung ist die Gemeinschaft zuständig. Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung, Bodenbeläge oder Innenwände können Sondereigentum sein. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung, die im Einzelfall geprüft werden muss.

In der Praxis deckt die gemeinsame Gebäudeversicherung häufig beide Bereiche ab. Die Versicherungsleistung für Schäden am Sondereigentum steht grundsätzlich dem betroffenen Eigentümer zu.

Der Selbstbehalt: Wer trägt ihn?

Viele Gebäudeversicherungen vereinbaren – gerade nach häufigen Schäden – einen Selbstbehalt pro Schadensfall. Der BGH hat mit Urteil vom 16. September 2022 (V ZR 69/21) entschieden: Der Selbstbehalt ist wie die Versicherungsprämie Teil der gemeinschaftlichen Kosten und wird grundsätzlich nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel, meist den Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer umgelegt. Das gilt auch, wenn der Schaden ausschließlich im Sondereigentum eines Eigentümers entstanden ist.

Die Begründung: Ein höherer Selbstbehalt senkt die Prämie, wovon alle profitieren. Eine andere Verteilung für die Zukunft kann die Gemeinschaft per Beschluss festlegen. Einen Anspruch darauf hat ein einzelner Eigentümer nur, wenn die bisherige Verteilung aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist, etwa bei baulich getrennten Leitungsnetzen von Wohn- und Gewerbeeinheiten. Unterschiedliches Nutzungsverhalten reicht dafür nicht aus.

Haftet der Eigentümer für Schäden durch seinen Mieter?

Verursacht ein Mieter einen Wasserschaden in einer Nachbarwohnung, haftet der vermietende Eigentümer nicht automatisch. Der BGH (Urteil vom 18.12.2020, V ZR 193/19) hat klargestellt, dass ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegen den Eigentümer nur in Betracht kommt, wenn dieser als Störer anzusehen ist – etwa weil die Leitung schon vorher mangelhaft war.

Die Rolle der Verwaltung

Nach § 27 WEG darf und muss der Verwalter dringende Maßnahmen ergreifen, um Nachteile von der Gemeinschaft abzuwenden – etwa die Beauftragung von Leckortung und Notreparatur. Außerdem koordiniert die Verwaltung die Schadensmeldung, Handwerker und Gutachter und rechnet Versicherungsleistung und Selbstbehalt ab. Größere Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden in der Regel von der Eigentümerversammlung beschlossen und können aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Wie unsere WEG-Verwaltung Schadensfälle begleitet, erfahren Sie auf der Leistungsseite.