Heizungstausch im Mehrfamilienhaus: Was das neue Heizungsrecht verlangt

Das Heizungsrecht hat sich 2026 grundlegend geändert. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umgebaut. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die meisten Regelungen, darunter alle Vorgaben zum Heizungstausch, gelten seit dem 29. Juli 2026. Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter in Frankfurt ändert sich damit einiges.

Hinweis: Das Gesetz ist neu, und Auslegungsfragen sind noch offen. Gegen das Gesetz sind zudem rechtliche Schritte angekündigt. Dieser Beitrag gibt den Stand Ende Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Einzelfallberatung.

Was entfallen ist

• Die 65-Prozent-Regel: Die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, gilt nicht mehr. Die bisherigen §§ 71 bis 73 GEG wurden gestrichen.
• Die Austauschpflicht für alte Heizkessel: Funktionierende und reparierbare Kessel müssen nicht mehr allein wegen ihres Alters (bisher 30 Jahre) ausgetauscht werden.
• Das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 in seiner bisherigen Form.
• Die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung.
• Die WEG-Sonderregeln: Die besonderen Verfahrens- und Informationspflichten für Gemeinschaften mit Gasetagenheizungen und Zentralheizungen (bisher §§ 71l, 71n GEG) sind ebenfalls entfallen.

Was jetzt gilt: die Bio-Treppe

Eigentümer können die Heizungsart grundsätzlich frei wählen – Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridanlage, aber auch Gas- oder Ölheizung. Wer jedoch neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (Biomethan, biogenes Öl, Wasserstoff) betreiben:

• ab 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 2040: mindestens 60 Prozent

Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, fallen nach den Darstellungen in der Fachpresse nicht unter die Bio-Treppe. Bis 2035 können bestimmte Kombinationen – etwa mit Solarthermie oder Wärmepumpe als Hybridlösung – die Anforderungen unter Bedingungen ersetzen. Bis 2045 sollen Brennstoffe insgesamt klimaneutral werden; die Details dazu (Grüngas- und Grünheizölquote) soll ein eigenes Gesetz regeln, das die Bundesregierung bis 1. Dezember 2026 vorlegen muss.

Praxis-Tipp: Die Mehrkosten für Bio-Brennstoffe sind heute kaum verlässlich abzuschätzen. Eine neue fossile Heizung kann daher langfristig teurer werden, als es der Anschaffungspreis vermuten lässt. Ein Vollkostenvergleich über 15 bis 20 Jahre ist sinnvoll.

Was weiterhin gilt

Nicht alle Pflichten sind weggefallen. Unter anderem bleiben nach aktuellem Stand bestehen:

• Heizungsprüfung und -optimierung für ältere wasserbasierte Heizungen
• Hydraulischer Abgleich nach dem Einbau einer neuen Heizung in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen
• Nachrüstpflichten, etwa die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen

Besonderheiten für Vermieter

Das GModG wird von mietrechtlichen Regeln begleitet. Ab 2028 sollen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte bei Gas- und Ölheizungen zwischen Vermieter und Mieter hälftig geteilt werden; ab 2029 kommen Mehrkosten der Bio-Treppe hinzu. Für Kleinvermieter gibt es Härtefallregelungen. Laut Fachpresse wurde auch die Modernisierungsumlage nach einem Heizungstausch begrenzt. Vermieter sollten die konkreten Voraussetzungen vor einer Entscheidung prüfen lassen.

Heizungstausch in der WEG: Wie wird beschlossen?

Die Zentralheizung ist Gemeinschaftseigentum. Über ihren Ersatz entscheidet daher die Eigentümerversammlung:

• Der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichartige Anlage ist eine Erhaltungsmaßnahme – dafür genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit.
• Ein Wechsel der Heizungsart (z. B. von Gas auf Wärmepumpe) kann eine bauliche Veränderung sein. Dann tragen nach § 21 WEG grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Ob die frühere Rechtsprechung zur „modernisierenden Erhaltung“ auf die neue Rechtslage übertragbar ist, ist nach Einschätzung von Verbraucherverbänden noch nicht geklärt. Eine frühzeitige Bestandsaufnahme, ein Energiegutachten und die Planung der Finanzierung über die Erhaltungsrücklage erleichtern die Entscheidung.

Kommunale Wärmeplanung in Frankfurt

Die Stadtverordnetenversammlung hat den kommunalen Wärmeplan für Frankfurt am 1. Oktober 2026 beschlossen. Er zeigt, welche Wärmeversorgung in welchen Gebieten möglich erscheint – etwa Fernwärme, Wärmenetze oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen. Eine interaktive Karte ist online verfügbar.

Wichtig: Der Wärmeplan ist ein strategisches Planungsinstrument. Aus der Gebietseinteilung folgt laut Stadt keine Pflicht zum Einbau einer bestimmten Heizungsart und kein Anspruch auf einen Fernwärmeanschluss. Der Plan soll alle fünf Jahre fortgeschrieben werden. Für Eigentümer ist er dennoch eine wertvolle Orientierung: Wer in einem voraussichtlichen Fernwärmegebiet liegt, sollte diese Option vor einer Investition prüfen.

Förderung

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde zum 21. Juli 2026 angepasst. Nach Angaben der Bundesregierung wurden unter anderem die förderfähigen Höchstkosten gesenkt und der Einkommensbonus neu gestaffelt; gefördert wird grundsätzlich der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Heizsysteme. Die aktuellen Konditionen finden Sie bei der KfW. Antragstellung und Zusagen sollten vor der Auftragsvergabe geklärt sein.

Fazit

Das neue Heizungsrecht lässt Eigentümern mehr Wahlfreiheit, verlagert die Kostenrisiken aber in die Zukunft. Für Eigentümergemeinschaften gilt: frühzeitig planen, Varianten durchrechnen, den Frankfurter Wärmeplan einbeziehen und den Beschluss sauber vorbereiten.