Grundsteuer in Hessen: Was sich für Eigentümer geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland nach neuem Recht erhoben. Hessen hat dabei einen eigenen Weg gewählt: das Flächen-Faktor-Verfahren nach dem Hessischen Grundsteuergesetz (HGrStG). Für viele Eigentümer in Frankfurt hat sich die Höhe der Steuer dadurch spürbar verändert – nach oben wie nach unten.

Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren

Anders als im Bundesmodell spielt der Wert des Gebäudes keine Rolle. Entscheidend sind Flächen und die Lage. Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

1. Flächenbetrag: Grundstücksfläche × 0,04 €/m² plus Gebäudefläche (Wohn- bzw. Nutzfläche) × 0,50 €/m².
2. Lage-Faktor: Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde verglichen. Das Verhältnis wird mit dem Exponenten 0,3 abgeschwächt. Liegt ein Grundstück genau im Durchschnitt, ist der Faktor 1; bessere Lagen erhöhen ihn, einfachere senken ihn.
3. Steuermesszahl: Für Wohnflächen gilt eine Ermäßigung auf 70 %, für Nicht-Wohnflächen und Grund und Boden 100 %. Für einzelne Fälle wie Baudenkmäler gibt es weitere Ermäßigungen.
4. Grundsteuermessbetrag: Das Ergebnis setzt das Finanzamt per Messbescheid fest (Bewertungsstichtag 1. Januar 2022).
5. Hebesatz: Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und verschickt den Grundsteuerbescheid.

Wichtig: Einwände gegen Flächen oder Lage-Faktor richten sich gegen den Messbescheid des Finanzamts, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt.

Hebesatz in Frankfurt am Main

Frankfurt hat sich an der Empfehlung des Landes für ein aufkommensneutrales Ergebnis orientiert:

• Grundsteuer B: 854,69 % (bis 2024: 500 %)
• Grundsteuer A: 317,62 % (bis 2024: 175 %)

Laut Übersicht der IHK Frankfurt gelten diese Sätze unverändert auch für 2026. Aufkommensneutral heißt nur, dass die Stadt insgesamt etwa so viel einnimmt wie vorher. Im Einzelfall kann die Steuer deutlich steigen oder sinken. Wegen des Lage-Faktors sind Eigentümer in begehrten Innenstadtlagen eher stärker belastet, in äußeren Stadtteilen eher weniger.

Rechtliche Entwicklung 2025–2026

• Das Hessische Finanzgericht hat das HGrStG im Januar 2025 grundsätzlich für verfassungsgemäß gehalten (Az. 3 K 663/24). Die Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. II R 12/25); eine Entscheidung steht noch aus.
• Im Mai 2026 äußerte dasselbe Gericht im Eilverfahren ernstliche Zweifel für einen Sonderfall: sehr große Grundstücke im baurechtlichen Außenbereich (Az. 3 V 1420/24). Für typische Frankfurter Wohnimmobilien hat das zunächst keine direkte Bedeutung.

Umlage auf Mieter über die Betriebskosten

Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart. Worauf Sie achten sollten:

• Eigentumswohnung: Die Grundsteuer wird für jede Einheit gesondert festgesetzt und kann direkt dieser Wohnung zugeordnet werden. Sie läuft nicht über die Hausgeldabrechnung der WEG.
• Mehrfamilienhaus: Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt. Bei gemischt genutzten Gebäuden sollten Sie prüfen, ob ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen nötig ist – im hessischen Modell werden Nicht-Wohnflächen mit einer höheren Messzahl angesetzt.
• Erhöhung weitergeben: Ist die Grundsteuer seit 2025 gestiegen, wirkt sich das in der nächsten Abrechnung aus. Bei deutlichen Änderungen kann eine Anpassung der Vorauszahlungen sinnvoll sein.

Mehr zu Fristen und häufigen Fehlern lesen Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Anzeigepflicht bei Änderungen

Ändert sich etwas an Ihrem Grundstück – etwa durch Anbau, Abriss oder eine Umnutzung von Wohn- zu Gewerbefläche –, müssen Sie das dem Finanzamt unaufgefordert melden. In Hessen geschieht das mit der Grundsteueränderungsanzeige über ELSTER, in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres. Ein bloßer Eigentümerwechsel muss nicht angezeigt werden.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

• Messbescheid und Grundsteuerbescheid auf richtige Flächen und Nutzung prüfen
• Bescheide und Berechnungsgrundlagen geordnet ablegen
• Mietverträge auf wirksame Betriebskostenvereinbarung prüfen
• Bauliche Änderungen fristgerecht anzeigen

Bescheidprüfung, Umlage und Abrechnung übernehmen wir als Teil der Miet- und Sondereigentumsverwaltung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.