Schönheitsreparaturen: Was gilt heute?

Kaum ein Thema sorgt beim Auszug so häufig für Streit wie die Frage, wer streichen muss. Der Grund: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten zahlreiche gängige Formularklauseln für unwirksam erklärt. Viele ältere Mietverträge enthalten deshalb Regelungen, auf die sich Vermieter heute nicht mehr berufen können.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen im Wesentlichen das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören etwa das Abschleifen von Parkett oder Reparaturen an Fenstern und Leitungen.

Gesetzlich ist die Instandhaltung Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Der Vermieter darf die Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen – aber nur mit einer wirksamen Klausel.

Diese Klauseln sind unwirksam

Formularklauseln sind nach der Rechtsprechung unter anderem unwirksam, wenn sie:

• starre Fristen vorgeben, etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand (BGH, VIII ZR 361/03). Wirksam können Fristen sein, die nur als Richtwert formuliert sind („in der Regel“, „im Allgemeinen“).
• eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand verlangen, also immer beim Auszug.
• den Mieter verpflichten, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen (BGH, VIII ZR 109/05).
• eine Quotenabgeltung vorsehen, nach der der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der Renovierung einen Anteil der Kosten zahlen soll (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
• den Mieter während der Mietzeit auf bestimmte Farben festlegen. Zulässig kann dagegen eine Vorgabe sein, die Wohnung bei Rückgabe in neutralen Farben zu übergeben.

Wichtig: Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig. Es gilt dann das Gesetz – und damit ist der Vermieter zuständig.

Die unrenoviert übergebene Wohnung

Eine Grundsatzentscheidung fiel am 18. März 2015 (BGH, VIII ZR 185/14): Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam – es sei denn, der Vermieter gewährt einen angemessenen Ausgleich, etwa einen Mietnachlass oder mehrere mietfreie Monate. Ob eine Wohnung als renoviert gilt, hängt vom Gesamteindruck ab; kleinere Gebrauchsspuren schaden nicht.

Auch eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ändert daran nichts. Hat der neue Mieter dem Vormieter etwa zugesagt, die Renovierung zu übernehmen, kann sich der Vermieter darauf nicht berufen (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).

Kann der Mieter eine Renovierung verlangen?

Ja – unter Umständen. Nach zwei Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung mit unwirksamer Klausel vom Vermieter eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand seit Mietbeginn wesentlich verschlechtert hat. Weil die Wohnung dadurch besser würde als bei Einzug, muss sich der Mieter in der Regel etwa zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Der Vermieter kann die Arbeiten verweigern, bis der Mieter seinen Anteil zahlt.

Was Vermieter heute tun können

1. Bestandsverträge prüfen: Klären Sie, ob die Renovierungsklausel nach heutiger Rechtsprechung trägt. Im Zweifel sollten Sie mit einer Unwirksamkeit rechnen.
2. Zustand bei Übergabe dokumentieren: Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos ist entscheidend, um später zu belegen, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Unsere Checkliste zur Wohnungsübergabe hilft dabei.
3. Neuverträge rechtssicher gestalten: Übertragen Sie Schönheitsreparaturen nur bei frisch renovierter Übergabe oder mit klar vereinbartem Ausgleich, und verwenden Sie flexible statt starrer Fristen.
4. Renovierungskosten einkalkulieren: Viele Vermieter übergeben Wohnungen inzwischen frisch renoviert oder kalkulieren die spätere Renovierung selbst ein.

Die Rechtsprechung entwickelt sich weiter, und es kommt stets auf den genauen Wortlaut der Klausel an. Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine mietrechtliche Beratung.

Fazit

Formularklauseln aus älteren Musterverträgen sind häufig unwirksam – mit der Folge, dass die Renovierung beim Vermieter bleibt. Eine sorgfältige Übergabe und rechtssichere Verträge sind daher bares Geld wert. Unsere Mietverwaltung unterstützt Sie bei Mieterwechsel, Übergabe und Vertragsgestaltung.